Сосредоточение внимания только на характеристиках недвижимости — быстрый путь к краху вашей карьеры в сфере недвижимости. Я думаю, что это простая концепция для понимания, но она всплывает, поэтому я хотел поделиться своим мнением о том, на каких переменных должен сосредоточиться инвестор, чтобы принять обоснованное решение о покупке. Инвесторы постоянно совершают ошибки, переплачивая за объект недвижимости, но я бы поспорил, что ошибок совершается еще больше, когда речь заходит о ТОМ, чтобы НЕ покупать недвижимость, которую им следовало бы покупать. Старая поговорка гласит: “единственные сделки с недвижимостью, о которых я сожалею, — это те, которые я не совершал”. Я не уверен, что полностью согласен, но я понимаю концепцию.
Если вы ограничите свои критерии характеристиками недвижимости, вы упустите фантастические возможности для покупки.
Когда я посещаю сетевые мероприятия, я часто слышу, как инвесторы спрашивают друг друга об их инвестиционных критериях. Я съеживаюсь, когда слышу что-то вроде: “Я ищу 3 кровати, 2 ванные комнаты, которые можно арендовать за 1400 долларов в месяц”. Если я получу подобный ответ, я, скорее всего, отвечу: “Что плохого в том, что всего 2 спальни можно арендовать за 1500 долларов?” Обычная реакция — это выражение растерянности или отсутствие ответа вообще. Очевидно, что это гораздо больше, чем спальни и ванные комнаты и даже цена. Как насчет местоположения, платы ТСЖ или отсроченного обслуживания? Как насчет толерантности инвестора к риску, потенциала повышения стоимости или возможности перепланировки в будущем?
При поиске сделок есть два момента, которые вы, возможно, захотите учесть.
ОРИЕНТИРУЙТЕСЬ НА ЦЕНУ И ПОЛЕЗНОСТЬ
Если вы сосредоточитесь на особенностях недвижимости, вы можете упустить район, который обеспечивает финансовый результат, к которому вы стремитесь. Я бы предпочел услышать, как инвестор объясняет свои критерии как возврат инвестиций, соотношение цены к стоимости недвижимости или даже ценность в определенной области. Это критерии, которые фокусируются на финансовых показателях. Навык инвестора должен заключаться в том, чтобы уметь определять стоимость (которая может быть основана на стоимости перепродажи, денежном потоке или другом потенциале), а затем решать, сколько вы готовы заплатить за эту стоимость. «Исправить и перевернуть» — отличный пример, и его легко проанализировать, потому что факторов очень мало. Аренда может быть немного сложнее, потому что такие переменные, как; местоположение, потенциальные арендаторы, будущие вакансии, техническое обслуживание, будущие изменения цен, ваше краткосрочное и долгосрочное финансирование, управление и размеры арендной платы — все это играет роль в вашем решении. Все сделки с недвижимостью сопряжены с рисками, поэтому вам захочется понимать их, работая над ценой, которую вы готовы заплатить.
СООТВЕТСТВУЮТ РАЙОНУ
Это не всегда необходимо, но в большинстве случаев вы захотите соответствовать соседству. Если вы ищете квартиру в здании, полном квартир с 2 спальнями, то покупка квартиры с 2 спальнями будет иметь смысл. Если вы рассматриваете возможность покупки только 3 спален, но ищете район с 2 спальнями, вы серьезно ограничите возможности. Во многих случаях стоимость спален практически не увеличивается при перепродаже, но это не всегда так. Большие возможности открываются, если вы сможете найти дом с 1 или 2 спальнями в районе с 3 спальнями. Переоборудовав дом с меньшим количеством спален в соответствии с районом, вы увидите большой плюс. Вы также должны видеть плюсы при добавлении спален к арендуемой недвижимости, потому что это должно увеличить денежный поток. Все эти возможности могут быть упущены, если вы не готовы их рассмотреть. Стратегия, которую, как я вижу, успешно применяют некоторые инвесторы, заключается в том, чтобы сначала понять определенный район и освоиться с ценностями, а затем искать недвижимость в этом районе со скидкой. В этом случае вы будете искать соотношение цены и качества, а не характеристики недвижимости.
Учитывая все вышесказанное, дом, который не соответствует району, все равно может быть хорошей инвестицией. Помните, любая недвижимость имеет ценность, и ее можно выгодно купить по правильной цене.